le crédit in fine est plus risqué qu'un crédit classique mais il présente certains avantages. (Crédits:Pexels)
L’investisseur en immobilier possède un avantage non négligeable par rapport à celui qui opte pour les marchés financiers (actions, obligations, OPCVM…) : il peut souscrire à un crédit, parfois jusqu’à 100% de son acquisition, et déduire fiscalement les intérêts d’emprunt de ses revenus !
Il est rare qu’une banque accepte de financer à crédit un portefeuille d’actions ou d’OPCVM, sauf à prendre des garanties importantes en échange, et de toutes façons l’investisseur est perdant fiscalement puisqu’il ne peut pas déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus financiers.
Sur l’immobilier, les choses sont très différentes et jouent en faveur de l’investisseur. Non seulement les banques sont habituées à accorder des crédits immobiliers pour financer des investissements locatifs en direct ou des parts de SCPI (et elles rivalisent aujourd’hui de concurrence pour proposer des taux extrêmement bas sur des échéances très longues, 20 ou 25 ans), mais le Code Général des Impôts établit par ailleurs le principe de déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt des revenus fonciers générés par l’investissement.
Pour les SCPI, le rendement élevé du placement (4.44% en moyenne en 2017) permet d’envisager sereinement un financement à crédit sur 100% de l’investissement. Le différentiel important avec le taux du crédit (actuellement supérieur à 2%) génère une épargne positive et cumulative au cours du temps.
La plupart des crédits fonctionnent selon le principe de l’amortissement du capital, c’est-à-dire que chaque mois est inclus dans la mensualité du crédit une quote-part de remboursement du capital initial, et une quote-part d’intérêts. A l’échéance d’un crédit amortissable, 100% du capital a été remboursé au fil de l’eau.
Mais il existe un autre type de crédit qui permet d’optimiser la fiscalité de l’investisseur, en contrepartie d’un risque plus important à l’échéance du placement : le crédit in fine. Le principe de ce crédit est que l’on ne paye que les intérêts pendant toute la durée, et que l’on doit rembourser le capital initial en une seule fois à l’échéance du crédit. Le risque se matérialise à l’échéance du crédit lorsque l’investisseur doit mobiliser « one shot » un montant de capital important, soit en vendant son investissement, soit en débloquant de l’épargne provenant d’une autre source.
Pour comprendre l’intérêt fiscal de l’emprunt in fine, il suffit de comparer quelques chiffres !
Par exemple, pour un investissement de 100.000 euros en SCPI avec un crédit sur 10 ans :
La variante « amortissable » avec un taux à 1,75% (conditions de marché actuelles) donne une quote-part de paiement d’intérêts de 1 676 euros la première année, mais seulement 883 euros la 6ème année et 103 euros la 10ème année (la quote-part d’intérêts est par construction décroissante, et la quote-part de remboursement du capital croissante au cours du temps). Le gain fiscal correspondant pour un investisseur fiscalisé à 47,2% (30% de taux marginal d’imposition sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux) passe donc de 791 euros à 476 euros entre la 1ère et la 6ème année, puis à seulement 48 euros la 10ème année !
La variante « in fine » avec un taux à 2,20% (conditions de marché actuelles) donne une quote-part de paiement d’intérêts de 2 200 € de la 1ère à la 10ème année. Le gain fiscal correspondant (pour un investisseur avec la même fiscalité) est donc de 1 038 € chaque année pendant 10 ans !
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